鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

芝山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７８１２２ -913	成田市		更地	（　）	不整形	北東7.7m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	２２１０７８１２２ -9001	白井市		更地	（　）	ほぼ整形	北5m未舗装市道、南西6m、二方路		工専 (60,200)
c	２２１０７８１２２ -9004	四街道市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、南東5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	２２１０７８１２２ -9003	印西市		建付地	（　）	台形	西8m市道、北東8m、二方路		準工地区計画等 (60,200)
e	２２１０７８１２２ -911	成田市		建付地	（　）	不整形	西9m市道、中間画地		（都）工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,126	100 [ 80.2]	25,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 27,833	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	31,167	100 [ 107.4]	29,020		29,000
c	(　 ) 26,763	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	25,776	100 [ 96.0]	26,850		26,900
d	(　 ) 27,302	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	32,786	100 [ 119.8]	27,367		27,400
e	(　 ) 21,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,433	100 [ 80.2]	26,724		26,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.1
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.5
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

芝山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,951,946	13,931,400	62,020,546	57,657,600	4,362,946	（　0.9499） 4,144,362	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	84,578,816 円　　　　（　 9,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,700.00	Ｓ3	8,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,560 ㎡	81.5 m x 123.1 m	前面道路：町道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建の倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	8,100.00	100.0	8,100.00	850	6,885,000	3.0	20,655,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		8,100.00	100.0	8,100.00		6,885,000		20,655,000
								0

⑨年額支払賃料	6,885,000 円　×　12ヶ月　＝　 82,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 8,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	１棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,620,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,857,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,762,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,655,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,951,946 円　　　　（　 8,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	芝山賃　　　　-101	749 ( 722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	727	対象基準階の　月額実質賃料　　 852 円/㎡　月額支払賃料（　 850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	芝山賃　　　　-102	1,048 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	925
c	成田賃　　　　-601	918 ( 891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	901

芝山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,808,000 円	936,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,652,400 円	82,620,000　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,047,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,552,000 円	936,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,931,400 円　（　　　　　　 1,628 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	936,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 8,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 65 ％　＋　0.0643 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,657,600 円（　　　　　 6,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,951,946 円
②総費用	13,931,400 円
③純収益　①－②	62,020,546 円
④建物等に帰属する純収益	57,657,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,362,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,144,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,578,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,880 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
芝山 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 9-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　広瀬　祥之

TEL.

鑑定評価額

231,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町岩山字大宿１３４０番１０				②地積　(㎡)	8,560 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）工専 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ3	中規模倉庫等が建ち並ぶ内陸型工業地域	東11m町道	水道	芝山千代田 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 220 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 81.5 ｍ、奥行　約　　 123.1 ｍ、規模　　 8,560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ町道

交通

施設

芝山千代田駅南方

2.9km

法令

規制

（都）工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後も現状である内陸型の工業地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,390 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：広く千葉県内の内陸型工業地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約８４．８％（うち町内は約２２
．７％）、千葉県外は約１５．３％、不明・公共団体は約０．０％（令和３年９月３０日）。倉庫、工場の自己使用に
よる法人が中心である。③需給動向：数年に１件程度の取引頻度であり、不動産取引は非常に少ない。④中心価格帯：
更地で坪当たり９万円前後が需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自己使用ニーズの高い内陸型工業地域である。一括利用の倉庫及び工場の確実な賃貸ニーズを見込むこと
は困難であるため、収益価格の信頼性は低いものと判断される。本件では、実証的な比準価格を採用し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富里 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 56.8]

[100.0]
100

26,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は及び企業収益は持ち直し、設備投
資及び生産は持ち直しに足踏み、国内企業物
価は上昇。

空港に近い既成の内陸型の工業団地であり、
特別な変動はなく、地価は概ね安定しており
、横這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芝山 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０７６９９３ -378	銚子市		建付地	（　）	不整形	北西6.4m市道、南西4m、南東4.2m、三方路		（都）準工 (70,200)
b	２２１０７８１２２ -911	成田市		建付地	（　）	不整形	西9m市道、中間画地		（都）工専 (60,200)
c	２２１０７６９９３ -339	銚子市		底地	（　）	ほぼ台形	南7.2m市道、西4m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２２１０７９５１９ -302	香取郡多古町		更地	（　）	ほぼ整形	南22.3m県道、南東15m、角地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.9]	27,853	100 [ 100.8]	27,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 21,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,433	100 [ 79.1]	27,096		27,100
c	(　 21,174) 21,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,557	100 [ 76.8]	26,767		26,800
d	(　 ) 18,754	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,754	100 [ 70.5]	26,601		26,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

芝山 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,951,946	13,931,400	62,020,546	58,312,800	3,707,746	（　0.9489） 3,518,280	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	71,801,633 円　　　　（　 8,390 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,700.00	Ｓ3	8,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,560 ㎡	81.5 m x 123.1 m	前面道路：町道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建の倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	8,100.00	100.0	8,100.00	850	6,885,000	3.0	20,655,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		8,100.00	100.0	8,100.00		6,885,000		20,655,000
								0

⑨年額支払賃料	6,885,000 円　×　12ヶ月　＝　 82,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 8,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,620,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,857,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,762,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,655,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,951,946 円　　　　（　 8,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	芝山賃　　　　-101	749 ( 722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	749	対象基準階の　月額実質賃料　　 852 円/㎡　月額支払賃料（　 850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	成田賃　　　　-601	918 ( 891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	918
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,808,000 円	936,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,652,400 円	82,620,000　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,047,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,552,000 円	936,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	936,000 円	936,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,931,400 円　（　　　　　　 1,628 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

65 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	936,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 8,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 65 ％　＋　0.0643 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,312,800 円（　　　　　 6,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,951,946 円
②総費用	13,931,400 円
③純収益　①－②	62,020,546 円
④建物等に帰属する純収益	58,312,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,707,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,518,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,801,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,390 円／㎡）