別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 九十九里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 南西7.6m県道 水道、ガス 東金 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．６ｍ県道 交通 施設 東金駅南東方 8.6km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗が多く、繁華性も乏しい。当面は現状の環境を維持すると予測するが、住宅地へ移行する過程に入り つつある。地価は底値感もあるが、需要の弱含みから横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を九十九里町の他、東金市・山武市・大網白里市の南部及び白子町の幹線市道沿いで店舗等の存する地域と 判定。主たる需要者は、圏域内の個人事業者及び零細企業である。海のレジャーや観光客が対象の物販・飲食店の需要 も一部に認められるが、顧客吸引力のある商業施設が乏しく、商況が停滞しており、需要は乏しい。供給は、未利用の 空地や中古店舗等が中心。取引される規模、価格帯にまとまりはなく、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性の低い商業地域に立地して賃貸需要が弱いこと、また画地条件から一棟貸しを想定せざるを得ず、投資採算性に 見合わないことから、収益還元法は適用しなかった。需要者は、自己利用目的の事業者が中心で、取引に際しては、自 動車通行量や店舗連担性等の繁華性を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、 市場の実態に即した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光・水産業・農業主体の地域経済は低迷、 少子化等による人口減少等で、不動産需要は 全般的に弱含み。コロナ禍による地価への影 響は少ない。 夏季の海水浴時期を除き、顧客及び自動車通 行の量はやや少な目。営業種別は日用品や水 産品の販売店、飲食店等が中心。衰退傾向で 需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％