別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 九十九里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町片貝字中濱６７１５番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、民宿等が 混在する住宅地域 南西5m町道 水道、ガス 東金 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．０ ｍ町道 交通 施設 東金駅南東方 9.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの地元居住者が多い住宅地域であることから、今後も現状の環境を維持するものと予測する。町内の住 宅地の需要が弱いことを反映し、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を九十九里町の他、東金市、山武市及び大網白里市の内、国道１２６号線以南の地域と判定。商業施設の充 足度が低いなど生活利便性が劣るため、需要者は、地縁的選好性が強い地元居住者の一次取得者が中心だが、豊かな自 然環境を指向する熟年者層や都市部からの移住者も含む。人口は減少傾向にあるも、新規供給が少ないため、需給関係 は概ね安定的に推移。土地は２３０㎡前後で２００万円～２５０万円、中古戸建住宅は８００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠方の交通接近条件が劣る地域で、賃貸需給が乏しく、収益性の観点からの価格試算が馴染まないため、 収益還元法は適用しなかった。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を 重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光・水産業・農業主体の地域経済は低迷、 少子化等による人口減少等で、不動産需要は 全般的に弱含み。コロナ禍による地価への影 響は少ない。 在来住宅が多く、海岸近くで宿泊施設等も見 られる。移住者等の需要も見られるが、人口 減少等の影響で主たる需要者である地元在住 者の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％