別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 九十九里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 1,810,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西3.5m町道 水道、ガス 東金 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ町道 交通 施設 東金駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの地元在住者の居宅等により形成される既成住宅地域であるため、今後も現状の環境を維持するものと 予測する。町内の住宅地の需要が弱いことを反映し、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を九十九里町の他、東金市、山武市及び大網白里市の内、国道１２６号線以南の地域と判定。商業施設の充 足度が低いなど生活利便性が劣るため、需要者は、地縁的選好性が強い地元居住者の一次取得者が中心だが、豊かな自 然環境を指向する熟年者層や都市部からの移住者も含む。人口は減少傾向にあるも、新規供給が少ないため、需給関係 は概ね安定的に推移。土地は２００㎡前後で１８０万円～２００万円、中古戸建住宅は８００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠方の交通接近条件が劣る地域で、賃貸需給が乏しく、収益性の観点からの価格試算が馴染まないため、 収益還元法は適用しなかった。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を 重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [109.1] [101.0] 100 8,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光・水産業・農業主体の地域経済は低迷、 少子化等による人口減少等で、不動産需要は 全般的に弱含み。コロナ禍による地価への影 響は少ない。 狭隘な街路沿いに中小規模の在来住宅等が多 く見られる地域。僅かながら縁故者や都市部 からの移住者による取引が見られる程度で、 需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％