別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉栄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉栄 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡栄町竜角寺台５丁目２５番１４ ｢竜角寺台５－２５－１４｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ大規模開発の戸建 住宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 下総松崎 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 下総松崎駅北西方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は栄町、成田市、印西市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域。需要者は成田市や成田空港等に勤務す るファミリー層が中心であり、栄町内及び千葉県内の居住者が大部分を占める。近隣地域周辺は、住民の高齢化が進む 交通利便性の劣る住宅団地であり、需給ともに弱含みであるが、割安感から中古戸建を中心に取引が散見される。取引 の中心となる価格帯は、土地が４００万～６００万円程度、中古戸建が７００万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の存する竜角寺台地区は、地区計画により共同住宅の建築が規制された戸建住宅地域であるため、収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引 が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比 準価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉栄 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [132.6] [103.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栄町は人口減少・少子高齢化の進展等により 、不動産市況が全般に弱含み。新型コロナウ イルス感染症の影響は少ない。 北千葉道路等の開通により交通アクセスが向 上した。取引がやや増加しており、地価は下 げ止まり傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％