別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 酒々井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒々井 -7 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか空 地も多い郊外の戸建 住宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 南酒々井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 南酒々井駅南方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要目的がほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化 も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の属性は、酒々井 町内在住者を中心に、周辺市町村に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性の強い地域であり、圏外か らの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額２００万円～３００万円程度、中古戸建住 宅は８００万円以下、新築戸建住宅は１５００万円～１８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住が主体の市街化調整区域内の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の入居需要が乏しく、家賃水準の把握が困難で あること等から、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住が目的の地元在住の個人が中心で、取引に際して は居住の快適性・生活利便性等を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場 の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 酒々井町内の人口は微減、土地取引件数は微 増の状況にある。土地需要は概ね安定的に推 移しているものの、地価は二極化の傾向にあ る。 市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、特 別の変動はないが、やや安値の取引が散見さ れ、地価は依然としてやや下落傾向にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％