鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８６１７８ -62	大網白里市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m県道、西3.5m、角地		１住居 (56,157)
b	２２１０８７５６６ -10	茂原市		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１０８５８１８ -1014	木更津市		建付地	（　）	不整形	北24m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２２１０８５５３６ -273	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南東6m、南西6m、三方路		２住居高度地区1種 (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	49,085	100 [ 67.4]	72,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 39,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	62,248	100 [ 86.4]	72,046		72,000
c	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 108.1]	72,786		72,800
d	(　 ) 56,989	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,638	100 [ 88.1]	72,234		72,200
e	(　 ) 74,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,903	100 [ 99.0]	72,629		72,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,595,736	4,236,230	17,359,506	16,192,800	1,166,706	（　0.9746） 1,137,072	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,205,551 円　　　　（　 38,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	605 ㎡	23.6 m x 30.6 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しで１階は店舗、２・３階は事務所を想定した。駐車場１台分を含む賃料とした。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段、共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,431	690,890	6.0	4,145,340
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	1,945	632,514	3.0	1,897,542
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	1,945	632,514	3.0	1,897,542
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		1,955,918		7,940,424
								0

⑨年額支払賃料	1,955,918 円　×　12ヶ月　＝　 23,471,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,471,016 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,948,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,522,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,940,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,595,736 円　　　　（　 35,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１７８　　　　-1	2,077 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 89.0]	100 [120.0]	2,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,443 円/㎡　月額支払賃料（　 2,431 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１７８　　　　-2	2,032 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,442
c	６１７８　　　　-3	1,439 ( 1,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,447

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,170,000 円	234,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	704,130 円	23,471,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 256,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,638,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,236,230 円　（　　　　　　 7,002 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,192,800 円（　　　　　 26,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,595,736 円
②総費用	4,236,230 円
③純収益　①－②	17,359,506 円
④建物等に帰属する純収益	16,192,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,166,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,137,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,205,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大網白里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　柳堀　文彦

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市駒込字才法地４４３番１外 (大網駅東２街区２－１外)				②地積　(㎡)	605 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	大網 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 30.6 ｍ、規模　　 605 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

大網駅南東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ土地区画整理事業地内の駅前商業地域として、当面は現在の環境を維持する
ものと見込まれる。今後は区画整理の影響も受けて地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を大網白里市の他概ね県中央部にある商業地域と判定。需要者は店舗、事務所等として自己使用目的の地元
企業が中心で、県内を基盤とする中堅企業等も含む。圏域内では商業の中心が駅前等の旧来の商業地域から、沿道型商
業施設が連担する国道沿い等に移行しており、駅周辺での顧客の回遊性は限定的で、空き店舗も見られ、画地規模が小
さいほど需要は弱い。供給は中古店舗等が中心。画地規模に差はあるが、中心となる地価は概ね５５～７０千円／㎡。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅周辺で土地区画整理事業区に伴う道路整備が進展し、繁華性の向上が期待されるも、未だ貸し店舗・事務所等
への入居需要の高まりに欠け、土地価格に見合う家賃設定が困難なため、収益価格は低位に試算された。比準価格は現
実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。自己使用
目的の需要者の見地から比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向。地価は、中心市街地や
大規模住宅団地では上昇乃至横這い、一方、
市街地遠方は下落傾向。これまでコロナ禍の
影響少ない。

土地区画整理事業が完了間近で、周辺の道路
整備も進んでいる。今後、店舗等の更なる集
積が期待され、需要は強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８６１７８ -62	大網白里市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m県道、西3.5m、角地		１住居 (56,157)
b	２２１０８７００１ -233	東金市		更地	（　）	長方形	南東22m国道、北西6m、二方路		（都）準住居 (60,200)
c	２２１０８９２８７ -46	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)
d	２２１０８７５６６ -336	茂原市		建付地	（　）	長方形	南8.5m国道、東4m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	49,085	100 [ 68.3]	71,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,900
b	(　 ) 48,491	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,079	100 [ 66.9]	70,372		70,400
c	(　 ) 88,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	80,445	100 [ 114.0]	70,566		70,600
d	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 69.0]	100 [ 103.0]	63,846	100 [ 87.4]	73,050		73,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,506,897	4,233,334	17,273,563	16,192,800	1,080,763	（　0.9746） 1,053,312	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,496,163 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	605 ㎡	23.6 m x 30.6 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しで１階は店舗、２・３階は事務所を想定した。駐車場１台分の賃料を含む単価を査定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段、共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,421	688,048	6.0	4,128,288
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	1,937	629,912	3.0	1,889,736
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	1,937	629,912	3.0	1,889,736
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		1,947,872		7,907,760
								0

⑨年額支払賃料	1,947,872 円　×　12ヶ月　＝　 23,374,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,374,464 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,940,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,434,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,907,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,506,897 円　　　　（　 35,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７００１　　　　-29	1,816 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 70.0]	100 [115.0]	2,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,433 円/㎡　月額支払賃料（　 2,421 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-1	1,795 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 92.0]	100 [ 64.0]	100 [115.0]	2,388
c	７５６６　　　　-10	2,714 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [118.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [120.0]	2,480

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,170,000 円	234,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	701,234 円	23,374,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 256,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,638,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,233,334 円　（　　　　　　 6,997 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,192,800 円（　　　　　 26,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,506,897 円
②総費用	4,233,334 円
③純収益　①－②	17,273,563 円
④建物等に帰属する純収益	16,192,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,080,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,053,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,496,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）