別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大網白里 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -7 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市北今泉字中浜芝３５５５番３ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の他農家住 宅等も見られる既成 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 大網 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       212 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 大網駅東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸地域の戸建住宅を中心とする既成住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価水準は低位だが 今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大網白里市内の海岸沿いの住宅地域を中心に一部周辺市町も含まれる。需要者は大網白里市内に居住する 一次取得者層が中心で他県からの転入は少ない。駅や市街地から遠く利便性に劣り、地価水準は弱含み傾向である。新 型コロナウィルス感染症による地価への影響は現在のところ少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等 規模で２００万円～２５０万円程度、新築の戸建はほとんど見られず中古で５００万円程度が一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする海岸地域の既成住宅地で周辺にアパート等は見られない。市街地からの距離もあり賃貸市場は成 熟しておらず共同住宅等の想定は現実性に欠けるため収益還元法は非適用とした。また居住の快適性を重視して価格決 定が行われる傾向にあり、取引も自用目的が中心となるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地か らの検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 87.9] [104.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価や宅地需要への影響は 少なく限定的なものにとどまっている。利便 性等の地域差による二極化は依然進行中であ る。 海岸に近い住宅地域で、需要の伸びは見られ ず取引件数も少ない。地域要因に格別の変動 はなく地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％