別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大網白里 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市大網字熊ノ前５７５番１９ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 大網 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.2 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 大網駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模宅地開発も見られるが、中心市街地外縁の既成住宅地域として環境に大きな変化はなく、現状を維持する と予測する。需要は多くないが、上昇傾向の市街地の住宅地に牽引され、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ外房線及び東金線沿線のうち大網白里市及び東金市にある住宅地域と判定。主たる需要者は、同一需 給圏内に居住する世帯分離や賃貸住宅からの住替えによる一次取得者であるが、圏外からの転入も見られる。区画の整 う住宅地域に比べて需要は弱い。供給は主に未利用の空地や中古戸建住宅が中心。土地は３００㎡前後で７００万円～ ８００万円、中古戸建住宅は１，０００万円～１，２００万円が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の戸建住宅地域であり、収益性による価格検討が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。需要者 は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産の取引価格との比 較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大網白里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [130.5] [104.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向。地価は、中心市街地や 大規模住宅団地では上昇乃至横這い、一方、 市街地遠方は下落傾向。これまでコロナ禍の 影響少ない。 生活利便性は比較的良好だが、古くからの地 元在住者が居住する既成住宅地域であり、街 路の配置等が劣る地域も多い。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％