別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 大網白里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市永田字宿１８６番５ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 永田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 永田駅南西方 210m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅に近い戸建住宅を主とする住宅地域である。利便性は比較的良好なことから需要は堅調で地価は横ばい傾 向で推移している。今後も現況のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ外房線、ＪＲ東金線の各駅を勢圏とする住宅地域である。需要者は市内在住者で千葉や都心に勤務 するサラリーマン層を中心とする一次取得者だが県内の他市町村や県外からの需要者も見られる。ＪＲ駅や商業施設等 への利便性や住環境の優れた地域の需要は堅調である。需要の中心的価格帯は、土地が約１２０㎡で３３０万円前後、 新築戸建で１９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅を主とする地域で土地取引も自己居住目的の取引が支配的な地域に存する。収益還元法につい ては、戸建住宅地域であることや画地規模が小さく経済合理性に見合う建物の想定が困難であるため適用しない。一方 、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比準価格を標準に代表標準地 との検討を踏まえ地域の市場動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大網白里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [104.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、住環境や利便性の良好な地 域の需要は安定的。ＪＲ駅から離隔した地域 、海岸方面は需要減が続く。新型コロナの影 響は少ない。 ＪＲ永田駅に近い古くからの住宅地域。接近 性及び利便性は良好で需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％