別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 いすみ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いすみ 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いすみ市岬町長者字南上宿６５番１ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模店舗兼住宅 が多い駅に近い既成 商業地域 北東8m県道、南東側道 水道 長者町 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 長者町駅北東方 290m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの近隣商業地域で、地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維持されると予測される。 繁華性は低くやや衰退傾向であり地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いすみ市内を中心に外房地域一帯の商業地域、国道沿いの商業地域、及び南房総市の商業地域も含まれ 広域的に形成される。需要者の中心は、地元の近隣商業地域において生活関連店舗等を経営する個人及び地場の法人で あるが、人口の高齢化や、流出等により需要は弱含みである。取引価格は、画地規模や取引主体によって個別に形成さ れる傾向にあり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から 適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事 例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よっ て、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴨川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [199.3] [102.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響があるものの、持 ち直しの動きが続いている。いすみ市の人口 は減少傾向で、需要はやや弱含みで推移して いる。 地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維 持されると予測される。繁華性は低くやや衰 退傾向であり地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　  +7.2 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％