別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山武 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 8,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市蓮沼ニ字浜後５５５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に農 地等が見られる戸建 住宅地域 北東6.2m市道 水道 松尾 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.1 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 松尾駅南東方 7.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地に隣接して戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市南東部及び周辺市町の九十九里海岸沿岸の住宅地域である。地縁的選好性が強く、需要者の中心 は地元居住者等である。人口減少や高齢化、国内景気全般の停滞等の影響によるほか、交通接近条件など生活利便性も 劣ることから、住宅地の需要が弱含む要因をはらんでいるが、既存の集落であるため取引も少なく、足元の需給は安定 的に推移している。３３０㎡程度の住宅地の総額として、２００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を需要の中心とする地域であり、戸建住宅等の賃貸市場は未成熟であることから収益性の確保が難しく、収益 目的の土地取引は想定しづらいため、建物新築の想定による収益還元法の適用は見送った。自己使用目的を中心とする 規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、代 表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山武 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [102.0] 100 8,340  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向、高齢化率は高い。国内 景気の弱さ等を背景に市内景気は停滞気味だ が、新型コロナ感染症拡大の影響は沈静化し つつある。 農地に隣接して戸建住宅や事業所等が混在す る既成の集落であり、取引は少なく、足元の 住宅地の需給は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％