別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 香取 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市野田字元内１４番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗や事 業所も見られる混在 住宅地域 東8.6m県道 水道、下水 小見川 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．６ ｍ県道 交通 施設 小見川駅北西方 710m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の混在住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持していくものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香取市及びその周辺市町の圏域に存する住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者が中心であ り、圏外からの転入は少ない。当該地域は県道沿いの戸建住宅を中心に事業所等も混在する地域で、駅徒歩圏内である ほか生活利便施設への接近性にも比較的優れていることから利便性は良好で、需要は安定している。需要の中心となる 価格帯は、土地の規模１５０㎡程度で総額が３５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺類似地域において成立した取引価格を中心として試算されており当該地域の地価水準を反映した実証性 の高い価格である。一方、当該地域は賃貸需要が低く投資採算性に見合う賃貸用建物の想定が困難であることから、収 益還元法の適用は断念した。当該地域における需要者は自己居住目的の個人が中心であることから、市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [105.0] 100 [ 68.7] [103.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言による地価への影響は限定的で あったが、市内人口の減少及び高齢化が進行 している。 駅徒歩圏で周辺には生活利便施設がみられる 比較的利便性に優れた地域であるため、一定 の需要が存在し、地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％