別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富里 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市美沢６番１２外 ②地積 　(㎡) 3,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 工場兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 が建ち並ぶ内陸型の 工場地域 西12m市道 水道、ガス 榎戸 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   100 ｍ、南    95 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.1 ｍ、奥行　約　　  92.1 ｍ、規模　　     3,634 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富里第二工業団地内の工業地 域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 榎戸駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は工場等が集積する内陸型工業地域として熟成しており、現在のところは企業の撤退・進出など特段の 地域要因の変動等も認められないところから、今後も現状の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広く千葉県内における内陸型工業地域であるものと判定した。需要者は地元の中小企業等が主体となる が、一部大手企業も含むものと判断される。市場環境の変化から近年は製造業よりも物流系企業の需要者が多いものと 思料される。画地規模が大となるのが一般的であり、供給量は限定的であるため、取引数は少ない。画地規模により取 引総額は大きく変動するが、近隣地域周辺では土地単価１～２万円／㎡前後の物件が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主として自社使用による土地利用がなされている工業地域であり、賃貸市場が未成熟であるほか、工場経営 に係る純収益の把握も困難であるため、収益価格は求め得なかった。当該地域において土地取引がなされる際に指標と されるのは、比較可能な類似不動産の売買実例等であるが、この点において類似不動産の取引事例より試算された比準 価格は客観的であり、説得力が高いものと判断される。よって、当該比準価格を標準として、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地域については新型コロナの影響も限定 的であり、成田空港周辺の工業地域に対する 新規投資の動きは低調ながらも均衡して推移 している。 地域要因に変動は認められない。コロナ禍に あっても撤退する企業もなく、工業地の需給 環境は概ね安定しており、地価は横這いを継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％