別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　米元　豊   TEL.

鑑定評価額 886,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市中字越戸１４９番１４外 ②地積 　(㎡) 21,873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大中規模の工場を中 心に倉庫も存する工 業団地 南9.5m市道、東側道 ガス、下水 西白井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   175 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    22,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西白井駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地で物流倉庫への転用も一部に見られるが、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予 測する。インターネット通販の物流倉庫需要の増加等を背景に工業地の地価は引き続き強含みとなっている。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的圏域を有し、千葉県北西部を中心とする県内の内陸型工業地域全域である。近隣地域は中規模工場 や倉庫が建ち並ぶ工業団地で、需要者の中心は中規模で生産活動を行う中堅企業や物流倉庫業者である。各種政策で工 業生産や設備投資も持ち直しつつあるが不透明感も漂う中、近隣地域周辺の工業地は他地域の工業地と比較し価格の割 安感があり、需要も強まっており、地価が強含み傾向にある。中心となる価格帯は規模等により様々で把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生産目的等の自社使用の工場が集積する工業団地で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しない。比 準価格を試算する際に選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、いずれも同一需給圏内に存する工業地の取引事 例で、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [112.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化と各種政策効果により設備 投資や企業収益は持ち直しているが、原材料 の上昇や変異株の出現で先行きは再び不透明 感を増している。 周辺の内陸型工業地域と比較し、割安感が出 ており、需要が高まっている。一方、供給は 限定的で、物流倉庫の進出も見られ、地価は 強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.4 ％  ％