別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 77,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市名内字新山３３４番２ ②地積 　(㎡) 1,977   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南東10m市道 水道、ガス、下水 白井 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南   110 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ　市道 交通 施設 白井駅北方 5.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の工業団地としては県内最大規模を誇り、近年、企業収益の回復等を背景に地域内外からの移転・集約需 要や大型物流施設の進出等を背景に地価は急激な上昇を見せており、当面はその状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市を中心に周辺市に及ぶ内陸型の工業団地で、需要者は、製造業及び流通業等の事業者が中心であ るが、近年、圏域内では、臨海部の大型物流施設用地の不足に伴う交通アクセスが良い内陸部の工業団地等への需要シ フトや企業収益の回復を背景とした移転需要に伴う高値取引が見られる。尚、当該圏域における工業地の取引は、取引 件数も希少で画地規模も様々である為、市場における中心的な価額帯は見出し難いが、概ね上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における既存工場等の大部分は、自社利用を目的とするものであり、貸工場・倉庫等の収益物件の運用は未だ 限定的でその賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたって は、周辺類似の工業団地等の取引事例を中心に試算された市場の需給動向を反映した比準価格を採用し、その鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の工業地の需給動向は、コロナ禍が続 く中、需要が引き続き堅調ではあるが、その 供給が極めて限定的であることから、取引価 格の上昇が続く。 地域内外からの安定した移転・集約需要等を 背景に、団地内の用地不足や周辺工業団地と の価格の割安感を背景に、取引価格の急激な 上昇が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％