別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -7 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市南山２丁目１６１９番１０ ｢南山２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 白井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   130 ｍ、南   155 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白井駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発による区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については、安 定した需要が見込まれるが上昇するまでには至らず概ね横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね白井市内の北総鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者あるいは買換取得者 等であり、同一需給圏外からの流入者は比較的に少ない。周囲では小規模なミニ開発があるほかは大量の宅地供給はな く、熟成した住宅地でもあり需給関係は比較的安定している。土地は２４０㎡程度で１，９００万円程度、新築戸建の 供給は少なく、中古住宅で１，５００～２，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸 建住宅用に開発された大規模住宅団地であり、戸建の貸家も転勤等の特殊な事情によるものが中心で、収益が期待でき る賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [101.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白井市は、人口と取引件数が微減傾向だが、 コロナ禍以降の住宅地の引き合いの強さから 、取引価格は横這い傾向で需給動も堅調であ る。 古くからの住宅地域であるが、最寄駅から徒 歩圏内にあり安定した需給動向が期待される ことから、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％