別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　米元　豊   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市冨士字西１５９番３２外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が区 画整然と並ぶ住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移すると予測する。駅徒 歩圏外であるが、周辺には生活利便施設も整っており、地価は横ばい乃至やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市及び隣接市の北総線、新京成沿線の住宅地域一円である。需要者は一次取得の白井市内の居住者が 中心で、圏外からの転入は少ない。冨士地区で活発であったパワービルダー等によるミニ開発の新築戸建住宅の供給は 減少傾向で、地価は安定的に推移している。また、規模が小さい区画ではやや高めの取引も見受けられる。土地は１８ ０㎡前後で１０００万円～１２００万円程度、新築建売住宅は２０００万円～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅用を中心とした駅徒歩圏外の住宅地域で共同住宅は見受けられない。また、戸建の賃貸も転勤 等の特殊な事情に基づくものが中心であるため収益還元法は適用しない。居住の快適性を重視する住宅地域であること から、自己使用目的で取引され、近傍の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実 証的で説得性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化と各種政策効果により住宅 建設や個人消費は持ち直しているが、原材料 の上昇や変異株の出現で先行きは再び不透明 感を増している。 駅徒歩圏外であるが、周辺には量販店等の商 業施設もあり、生活利便性に富んでいる。道 路が狭隘な地域も見られるが、需要は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％