別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市池の上１丁目１８番５ ｢池の上１－１８－５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 白井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 白井駅南方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化が進む開発当初の古い住宅団地で地域要因の大きな変化は認められない。最近の需給動向は、駅徒歩圏を 中心に供給不足も認められることから、当面は、取引価格もやや上向き傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北総線沿線「千葉ニュータウン」の白井市及びその隣接市に及ぶ住宅地域で、需要者は、市内及び周辺 市の住宅一次取得者が中心で、高齢化が進む住宅団地であるため、圏域外からの参入はやや少ない。当該地域は、駅徒 歩圏内であるため需給は概ね安定、その取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で１，５００万円からその後半 程度、中古住宅は、建物の経済的耐用年数を経過したものも多く、１，０００万円台後半程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、大規模開発による駅徒歩圏内の戸建住宅地域にあり、地域の賃貸市場動向に鑑み、投下資本に見合う収 益が期待し得ないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、対象標準地の 最有効使用に鑑み、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例より試算し た比準価格を採用し、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　白井 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中、市の人口はここ数年微減 傾向にあるが、住宅需要は、千葉ニュータウ ン地区各駅徒歩圏を中心に概ね堅調である。 駅徒歩圏の高齢化が進む住宅地域であるが、 駅徒歩圏の供給減少に伴う需給バランスの変 化等を背景に、取引価格がやや上向き傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％