別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市復字初崎１４５７番２８２ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m私道 水道、ガス、下水 白井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ私 道 交通 施設 白井駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予測する。利便 性、交通接近性に劣る需要の弱い地域であり、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市及び隣接市の北総線沿線の戸建住宅一円である。既成のミニ開発による住宅地域であるが、交通接 近性に劣り、道路条件等の環境面でも周辺類似地域に劣るため、需要は弱く取引は少ない。地縁を有する一次取得者が 需要の中心であり、市外からの流入は見られない。市場での需要の中心となる価格帯は１２０㎡程度の土地で５００万 円前後、中古住宅で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲はアパートも見られるが、駅徒歩圏外で賃貸需要が弱く、収益が期待できる賃貸住宅の想定が困難である為、収益 還元法は適用しなかった。本件は市場の実勢を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準・市 場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [149.9] [104.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言は解除さたものの令和４年１月 頃にかけての第六波のピークも予想され景気 の先行きは依然、不透明である。 駅徒歩圏外の利便性の劣る既成住宅地域で、 需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％