鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

印西 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２２１０６７６５５ -7004	印西市		森林の土地所有権		不整形	南東2.5m林道		｢調区｣地森計
b	２２１０６７６５５ -7005	印西市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	南東16m市道		｢調区｣地森計
c	２２１０６８６１１ -7510	成田市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		｢調区｣
d	２２１０６８６１１ -7508	富里市		森林		ほぼ長方形	南西3.8m市道		｢調区｣
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,527	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	1,507	100 [ 68.3]	2,206	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	2,210
b	(　 ) 1,592	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	1,557	100 [ 72.8]	2,139		2,140
c	(　 ) 2,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,892	100 [ 129.2]	2,238		2,240
d	(　 ) 2,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,014	100 [ 92.9]	2,168		2,170
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.19	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -33.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.14	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +23.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -8.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 2,200 円／㎡]

印西 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
郊外の住宅地需要は減退傾向にあり、宅地開発を行うことは現実的でないため、控除法は適用しない。

印西 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業収益が見込まれる地域ではないため、収益還元法は適用しない。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
印西 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

印西 13-1

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　小塚　隆雄

TEL.

鑑定評価額

3,770,000 円

１㎡当たりの価格

2,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						7.7 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	純

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

印西市師戸字白旗２２４４番

②地積(㎡)

1,752

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

山林（雑木林）

周辺には畑、資材置き
場等が点在する平坦林
地域

南東4m市道

印旛日本医大

3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 180 ｍ、西　 50 ｍ、南　 50 ｍ、北　 180 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,800 ㎡程度、形状　　ほぼ台形、方位・傾斜度(　　)向　平坦

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

４．０ｍ市道

交通

施設

印旛日本医大駅南西方

3.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

雑木林を中心とする地域である。市街化調整区域であること、立地等を考慮すると、今後も現環境を維持するも
のと思料された。今後の地価は、小幅ながらも下落すると予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 2,150 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、印西市及び周辺市町の市街化調整区域に存する林地地域である。主な需要者は、転用可能性により大き
く異なる。転用可能性が高い場合には、事業者（宅地開発、資機材置場及びソーラ用地等）が主な需要者となる。一方
、転用可能性が低い場合には、山林のまま所有されるため個人が多いが断定はできない。本件は転用可能性が低い地域
に所在し、需要は弱含みである。立地、地勢及び規模に個別性が強く中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は転用が困難で、用材林でもないことから、収益価格の査定は断念した。また、宅地開発を想定することは、
需要と公法規制の両面で不可と判断したため控除法も適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内において実際に成
約した山林の事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 2,200 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -2.3 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉県経済は持ち直しの兆しがある。印西市の不動
産市場は需要の強含みの地域がある一方で、弱含み
の地域もあり二極化している。

コロナ禍による地価への影響は見られない。地域要
因に変動はない。地価は小幅ながらも下落傾向を示
す。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較