鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

印西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６６４８７ -432	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、北東8m、角地		近商地区計画等 (90,200)
b	２２１０６３９１５ -58	八千代市		更地	（　）	台形	北20m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	２２１０６６４８７ -52	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m国道、東12m、南12m、三方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	２２１０６６４８７ -401	白井市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、南12.3m、二方路		近商 (90,200)
e	２２１０６５２９０ -413	印西市		更地	（　）	ほぼ整形	南西28m市道、南東27m、北西16m、北東16m、四方路		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,095	100 [ 100.0]	78,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 128,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	133,600	100 [ 174.6]	76,518		80,300
c	(　 ) 95,300	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,305	100 [ 126.7]	72,853		76,500
d	(　 ) 103,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	102,475	100 [ 133.1]	76,991		80,800
e	(　 ) 142,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	131,667	100 [ 149.3]	88,190		92,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

印西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しないと判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,317,419	3,504,827	13,812,592	8,353,800	5,458,792	（　0.9734） 5,313,588	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	108,440,571 円　　　　（　 56,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

印西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	661.00	Ｓ1	661.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	1,920 ㎡	49.4 m x 39.4 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建の沿道型店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	661.00	100.0	661.00	2,369	1,565,909	6.0	9,395,454
							0.0	0
～

～

～

～

計		661.00	100.0	661.00		1,565,909		9,395,454
								0

⑨年額支払賃料	1,565,909 円　×　12ヶ月　＝　 18,790,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,790,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,559,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,231,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,395,454 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,317,419 円　　　　（　 9,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６７６５５　　　　-9002	2,386 ( 2,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,381 円/㎡　月額支払賃料（　 2,369 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６６４８７　　　　-9017	1,795 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,362
c	２２１０６７６５５　　　　-9004	2,155 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,388

印西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	563,727 円	18,790,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,096,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,504,827 円　（　　　　　　 1,825 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 661.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,353,800 円（　　　　　 4,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,317,419 円
②総費用	3,504,827 円
③純収益　①－②	13,812,592 円
④建物等に帰属する純収益	8,353,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,458,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,313,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,440,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
印西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

印西 5-2

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　米元　豊

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印西市舞姫１丁目３番５				②地積　(㎡)	1,920 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	低層の店舗が見られる県道沿いの路線商業地域	西23m県道、南側道	水道、ガス、下水	印旛日本医大 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

印旛日本医大駅南方

550m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

千葉ニュータウン内の県道沿いの路線商業地域で、周辺地域の住宅開発に伴い、商況も安定的に推移して行くと
予測する。地価は事業用物件を中心に、当面は千葉中心部等の地価動向の影響を受けて行くものと推測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的圏域を有し、北総線沿線を中心に印西市及び周辺市の商業地域一帯である。周辺は未利用地も多い
が、日本医科大病院に関連する調剤薬局等も見られ、狭い範囲に店舗が建ち並んでいる。需要者は、沿道サービス業や
飲食業、小売店舗等を営む事業者等が想定される。近隣地域における不動産取引は非常に少なく、画地規模も様々で総
額としての中心的価格帯の把握は困難であるが、価格水準は概ね１㎡当たり８万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は営業収益目的の自用の営業店舗が中心で、賃貸を目的とした取引は少なく、投資元本に見合う賃貸市場
が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格を試算する際に採用した取引事例は広範囲に
及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等をなし得たと判断する。従って、本件では収益価格は参考に留め、市場実態を
反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　印西 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[ 91.6]

[105.0]
100

79,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化と各種政策効果により設備
投資や企業収益は持ち直しているが、原材料
の上昇や変異株の出現で先行きは再び不透明
感を増している。

地域の中心は調剤薬局で、その競争は激しく
、撤退店舗も見られるが、周辺の住宅開発に
伴い、沿道型店舗の集積が増して行くものと
思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

印西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６６４８７ -432	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、北東8m、角地		近商地区計画等 (90,200)
b	２２１０６６４８７ -52	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m国道、東12m、南12m、三方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	２２１０６７１４８ -2	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０６３９１５ -58	八千代市		更地	（　）	台形	北20m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,095	100 [ 100.0]	78,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 95,300	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,305	100 [ 121.6]	75,909		79,700
c	(　 ) 101,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,671	100 [ 134.0]	75,874		79,700
d	(　 ) 128,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	133,600	100 [ 176.4]	75,737		79,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +80.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

印西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,593,728	3,583,826	13,009,902	8,116,800	4,893,102	（　0.9734） 4,762,945	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	97,202,959 円　　　　（　 50,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

印西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	661.00	Ｓ1	661.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	1,920 ㎡	49.4 m x 39.4 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の状況から平家建の物販店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	661.00	100.0	661.00	2,270	1,500,470	6.0	9,002,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		661.00	100.0	661.00		1,500,470		9,002,820
								0

⑨年額支払賃料	1,500,470 円　×　12ヶ月　＝　 18,005,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,005,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,494,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,511,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,002,820 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,593,728 円　　　　（　 8,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６７６５５　　　　-9004	2,155 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	100 [110.0]	2,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６７６５５　　　　-9001	1,644 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 84.0]	100 [ 93.0]	2,263
c	２２１０６７６５５　　　　-9002	2,386 ( 2,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	2,341

印西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	720,226 円	18,005,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,096,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,583,826 円　（　　　　　　 1,867 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 661.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,116,800 円（　　　　　 4,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,593,728 円
②総費用	3,583,826 円
③純収益　①－②	13,009,902 円
④建物等に帰属する純収益	8,116,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,893,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,762,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,202,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,600 円／㎡）