別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 印西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -15 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市造谷字東門原５３４番７外 ②地積 　(㎡) 704   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、商店等が 散在する県道沿いの 住宅地域 西11m県道 下水 印西牧の原 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 印西牧の原駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅、営業所等が混在する幹線道路沿いの地域である。特段変化の要因が見当たらない ことから、今後も現状を維持するものと思料される。今後の地価は小幅ながらも下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、印西市及び近隣市の市街化調整区域内と判断した。特に代替競争関係が強く認められるのは幹線道路沿 いの地域である。主な需要者は地縁を有する農業従事者、幹線道路沿いで事業を行う地元事業者であり、圏外からの流 入は少ない。近隣地域付近は、県道沿いには所在するものの、駅接近性や利便性に劣り、建築可能な土地も限定されて いることから、需要は弱含みで推移している。需要者の中心となる価格帯は、概ね１５千円／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に所在することから、賃貸用建物建築は原則不可であり、収益価格の試算は断念した。比準 価格は、同一需給圏内の市街化調整区域において、実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。よ って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.7] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県経済は持ち直しの兆しがある。印西市 は在宅勤務の普及により需要の強含みの地域 がある一方で、弱含みの地域もあり二極化し ている。 コロナ禍による地価への影響は見られない。 地域要因に変動はない。直近１年間の造谷地 区の人口は微減している。地価は下落傾向を 示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％