別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 印西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -14 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市船尾字本郷１３０９番 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 県道背後の住宅地域 西3.6m市道 千葉ニュータウン中央 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．６ｍ　市道 交通 施設 千葉ニュータウン中央 駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の農家住宅地域で地域要因の変化はなく、今後もこの環境を概ね維持していくものと考える。又、地価は、 地域の需給動向に大きな変化は認められないことから　当面は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地の存する印西市及び周辺市の農家住宅地域であり、その需要者は、市内在住及び当該地域に 地縁を有する者が中心である。その取引は、市内に点在する宅地開発又は既造成の住宅団地内の売買が中心で、農家集 落内の土地取引は需要も限定的かつ稀少で画地規模も様々であるため、市場参加者が多く市場が熟成した市街化区域の 住宅地のような中心的な価額帯は見出し難いが、その水準は、概ね１万円／㎡台前半からその半ば程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、調整区域内の農家住宅地域であり、自用目的の取引が主体で賃貸市場は形成されておらず、収益還元法は 適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたっては、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を中心に試算し た比準価格を採用し、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中、市の人口は千葉ＮＴの新 興地域の住宅供給を背景に増加傾向で、ＪＲ 成田線沿線地域に代表される人口減少地域と の二極化が進む。 県道背後の農家集落で千葉ニュータウンにも 比較的近く、地価は、当面は概ね安定傾向で 推移するものと判断する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％