別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 印西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -13 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市滝野２丁目１５番１４ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が整然と 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 印西牧の原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  16.9 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 印西牧の原駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で特段変化の要因はないことから現環境を維持するものと思料される。最寄駅周辺の発展とと もに利便性は向上しており、住宅需要は堅調に推移している。今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は印西市及び隣接市町の住宅地域であり、特に強い代替競争関係が認められるのは千葉ニュータウン地区の 住宅地域である。主な需要者は一次取得者が中心で年齢層は幅広く、圏外からの流入も存する。駅接近性はやや劣るも のの、区画整然で閑静な住環境で需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、更地売買は少ないものの土地は１５ 百万円前後である。新築戸建は供給会社により異なり３０百万円台前半から約４０百万円まで幅広く供給されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心であり、地区計画等により共同住宅等の建築は不可となっている。比準価格は、滝野地区を 中心に、印西牧の原駅周辺において実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。よって、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,100 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 70,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県経済は持ち直しの兆しがある。印西市 は在宅勤務の普及により需要の強含みの地域 がある一方で、弱含みの地域もあり二極化し ている。 コロナ禍による地価への影響は見られない。 地域要因に変動はない。直近１年の滝野地区 の人口は概ね横ばい。地価は上昇傾向を示す 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％