別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 印西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -11 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市平賀学園台２丁目１５番９ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 京成酒々井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 京成酒々井駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については、長期 の価格調整による相対的な割安感が生じていることから、今後は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね印西市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者あるいは買換取得者等であ り、同一需給圏外からの流入者は比較的に少ない。周囲では小規模なミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟 成した住宅地でもあり需要は弱含みから横這い傾向となっている。土地は１８０㎡程度で６００万円程度、中古の戸建 物件で１，０００～１，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は最 寄り駅から徒歩圏外の戸建住宅を中心とした第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、地区計画により共同住宅等 の建築は規制されており、戸建住宅の賃貸市場も形成されていないため収益価格を試算しなかった。以上より、市場価 格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [104.9] [101.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県 全体で６番目の低さである。取引件数は増加 傾向で、取引価格及び需給動向は地域により 二極化している。 居住環境に問題はないが、最寄駅との接近性 に劣り需要は弱含みである。しかし、コロナ 禍以降の宅地需要の増加より地価は下落から 横這いに転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％