別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 印西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -10 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市木刈５丁目１７番１２ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 千葉ニュータウン中央 駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の住宅団地であり、地域要因に大きな変化はないが、新興地域への人口流入が続く千葉ＮＴ内の土地 需要の増加に伴う需給バランスの変化を背景に、取引価格は、当面やや上向き傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北総線沿線「千葉ニュータウン」の印西市及びその隣接市を含む住宅地域で、需要者は、市内及び隣接 市町の住宅一次取得者が中心だが住宅建設を目的とする圏域外からの参入も見られる。当該地域は、周辺新興地域の大 型住宅供給等を背景に土地需要が増加、その取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で１，０００万円台半ばか ら後半程度、中古住宅は維持管理の状態が良い建物を除き、取壊しを前提とした住宅用地としての取引が比較的多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、大規模開発による駅徒歩圏外の戸建住宅地域にあり、地域の賃貸市場動向に鑑み、投下資本に見合う収 益が期待し得ないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、対象標準地の 最有効使用に鑑み、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例より試算し た比準価格を採用し、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中、市の人口は千葉ＮＴの新 興地域の住宅供給を背景に増加傾向で、ＪＲ 成田線沿線地域に代表される人口減少地域と の二極化が進む。 居住者の高齢化に伴う一定の供給が見られる 古い団地だが、千葉ＮＴ内の新築住宅用地不 足に伴う土地需要の増加を背景に取引価格の 上昇が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％