別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 印西 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市小林北３丁目７番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が並ぶ区 画整然とした住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 小林 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小林駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域である。特段変化の要因は見当たらず、今後も現環境を維持すると予測する。需給は概ね安定 しており、今後の地価は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は印西市及び近隣市町の住宅地域で、特に強い代替競争関係が存するのは小林駅周辺である。主な需要者は 、市内在住の一次取得者や、千葉ニュータウンエリアを回避してきた層である。以前は、成田線の運行本数や利便性施 設が少ないこと等より需要は弱含みであったが、現在は、千葉ニュータウンや成田方面へのアクセスが比較的良いこと 等が見直されており需給は安定している。需要の中心となる価格帯は土地は８００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、建築協定により共同住宅等の建築が規制されており、収益価格の試算は断念した。一方、比 準価格は、小林駅と木下駅を最寄駅とする地域に実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。よっ て、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 86.9] [102.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県経済は持ち直しの兆しがある。印西市 は在宅勤務の普及により需要の強含みの地域 がある一方で、弱含みの地域もあり二極化し ている。 コロナ禍による地価への影響は少ない。その 他、地域要因に変動はない。小林地区の直近 １年の人口は微増している。地価は横ばいを 示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％