別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 印西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市小林字宿１６０６番１４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 小林 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小林駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の多い既成住宅地域。地域要因に変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。ＪＲ成田 線沿線の住宅地域の需要は弱いが地価は底値感があり、概ね横ばい傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心に隣接市町を含むＪＲ成田線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏内に在住も しくは地縁を有する者が中心である。最寄駅から徒歩圏で住環境は比較的良好であるが、周辺の類似地域と比較し、生 活利便性が劣るため需要はやや弱い。取引の中心となる価格帯は１７０㎡程度の土地で５００～７００万円、中古住宅 で８００～１，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、その地域的特性から投資採算性に見合う賃貸用建物の想 定が困難と判断されるため、収益価格を試算しなかった。一方、同一需給圏内の主たる需要者は自己使用目的での取引 が中心で、類似不動産の取引市場、取引価格等の市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。以上より、市場性を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　印西 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市は人口は増加傾向で、土地取引も千葉 ＮＴ地区を中心に活発な状況にある。市内の 住宅地の市況は利便性、居住環境による選別 化が進む。 成田線沿線の生活利便性が劣る住宅地域のた め需要は弱いが、地価水準は下げ止まり感が あり安定しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％