別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 袖ケ浦 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎   TEL.

鑑定評価額 81,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市奈良輪字高洲２５５４番２４ ②地積 　(㎡) 3,142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ2 中規模工場、倉庫、 空地が混在する工業 地域 南西10m市道 水道、下水 袖ケ浦 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  62.9 ｍ、規模　　     3,142 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ　　　　　市 道 交通 施設 袖ケ浦駅北方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場を中心に倉庫等が散見される地域である。地域要因に変動はないので、当分の間現状維持と予測する。流通 業務用地等の需要は強く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京葉臨海工業地帯を中心とする工業地域である。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場 参加者は製造業及び物流関連等の企業である。物流施設地の需要は強く、地価は上昇傾向にあるものの、工業地の取引 は少なく、また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は工業地の取引事 例の中から事例を採用して試算したもので、現下の工場市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっ ての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。以上から本件で は比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、 景況感は「持ち直し」の傾向がある。 臨海型の工業地域で、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％