別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 袖ケ浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７ ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 東4.5m道路 水道 東横田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  54.5 ｍ、規模　　     1,021 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ道路 交通 施設 東横田駅北西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状維持と予測する。人口減少に加え、後 継者不足から農業従事者の宅地需要は限定的であり、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市及び隣接市郊外の農家住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参 加者は自己の居住を目的とする個人で、地縁的選考性を有する一次取得者層が主である。取引される規模がまちまちで あることから、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の農家住宅 地の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・ 買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。 以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [104.0] 100 [108.2] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西部の旺盛な宅地需要に比べ、東部の不動産 市況はやや低調である。新型コロナウイルス 感染症の影響は少ない。 農家地域で、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％