別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 袖ケ浦 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -11 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市代宿字横宿１１０１番１ ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東5m市道 水道、下水 長浦 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       902 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 長浦駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する既存の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は無く、当面は現状を維持する ものと予測する。地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市のＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需要者の中心は袖ケ浦市内に居住する第一次 取得者が過半を占める。市内の取得者層は、住宅需要は上昇傾向にあり、新型コロナ禍の影響はそれほど大きくない。 当該地域は長浦駅からやや距離があり、周辺商業施設等利便性に優れる駅周辺の住宅地に比して相対的に競争力は低い 。土地は９００㎡程度で２，２６０万円程度、新築の戸建物件は３０００万円台後半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため収益還元法は適用で きなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反 映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから 、比準価格を標準として周辺の地価動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の取引は堅調であり、地価も住環境の 良好な地域から上昇傾向がみられる。新型コ ロナウイルス感染症の影響はそれほど大きく ない。 一般住宅と農家住宅等が混在する既成住宅地 域であり、駅周辺の住宅地域に比べ競争力は 劣る。地価は横這い傾向にある。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％