別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四街道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市物井字栗木谷５９８番１２ ②地積 　(㎡) 849   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道、背面道 水道、ガス、下水 物井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  38.6 ｍ、規模　　       849 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四街道工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 物井駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場を中心とした工業団地で現状のまま推移すると予測する。一般住宅が建ち並び、大型物販店の進 出等周辺地域の発展と同一需給圏内の他工業団地の地価上昇を受けて地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部を中心とする内陸型工業地域全域である。需要者の中心は中小の製造業者、配送業者、全国 に営業拠点を有する大手メーカー等である。工業生産や設備投資は一時的に急激に悪化したが大企業から順に平年並水 準へ回復してきている。中小規模企業は回復途中であるが、立地条件が良好な工業団地に対する需要は強く、団地内の 取引がほとんど見られない。取引も個別事情に左右されるため中心となる価格帯を把握することは困難となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の中小規模工場が集積する工業団地で賃貸物件が見られず賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適 用は行わない。比準価格で採用する取引事例はやや広範囲に及んだが、評価対象と同じ敷地規模の事例を中心に査定し ており、実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [102.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口伸び率が老齢人口を上回り総人 口は微増する。新設住宅着工戸数の第１四半 期の増加が著しい。取引件数自体は概ね横ば いで推移。 高速道路へのアクセスが容易で駅徒歩圏内の 工業団地は希少性を有し需要は強含みで推移 する。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -11.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％