別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四街道 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -17 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    95 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 四街道駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや遠い中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移す ると予測する。生活利便性は比較的良好で一定の需要があることから、周辺では戸建住宅の分譲も見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び隣接市の戸建住宅地域。需要者は四街道市内に居住する一次取得者が中 心である。当近隣地域は駅徒歩限界圏の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、生活利便性が比較的良好であることから 需要は底堅く、需給は安定している。取引価格帯としては、土地は１６０㎡程度で１，０００～１，２００万円程度、 新築戸建住宅は建物の品等により価格の幅があるが２，５００～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも見られるが、駐車場のないアパートに対する需要はほとんどなく、対象標準地の画地規模では 駐車場を有する共同住宅を想定することは現実的でないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の 強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では規範性の 高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [137.7] [100.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前年と比べ需要は増加、地価は横ばい乃至は 上昇傾向にあるが、利便性、住環境の劣る地 域は依然下落状況にある。コロナ禍の影響は 見られない。 駅徒歩限界圏の生活利便性が比較的良好な住 宅地域。周辺地域では新築戸建住宅の供給も 見られ需給関係は安定、地価は微増ながら上 昇基調にある。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％