別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四街道 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -11 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市大日字桜ケ丘１５３番１９ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 アパートが見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    75 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.7 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の既成住宅地域で現状のまま推移すると予測する。ステイホームの動きから郊外の利便性の整う地域 の需要は高まってきており地価は横這いもしくはやや上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は市内の一次取得者層で圏外か らの転入も一部見られる。駅からやや距離を有するが周辺に生活利便施設が見られる等住環境が整う割には割安感が認 められ需要は多い。地元パワービルダーによる積極的な建売住宅の供給が続き需給バランスは安定している。土地は標 準的画地規模で１０百万円台前半、新築戸建住宅で２０百万円台中盤から３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅徒歩圏外の戸建住宅地域で周辺には地主による節税目的のために建てたアパートも散見される。駅接近性に劣 ることから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益還元法の適用は行わない。比準価格は評価対象と同じく駅徒歩 圏外の大日地区から採用し規模が比較的類似する事例を中心に査定しており実証的で信頼性が高い。以上より比準価格 を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [165.5] [103.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口伸び率が老齢人口を上回り総人 口は微増する。新設住宅着工戸数の第１四半 期の増加が著しい。取引件数自体は概ね横ば いで推移。 価格水準の割には生活利便性が整っており、 需要は増えつつある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％