別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四街道 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市内黒田字野境３１９番４７ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 開発による新興住宅 地域 東7.3m市道 水道、ガス 四街道 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 四街道駅北東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発造成された中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興の分譲住宅地域。現時点で特に変動要因はな く、当分は現状のまま推移するものと予測する。周辺地域では現在も新築戸建の建売分譲が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び周辺市の最寄駅徒歩圏外の戸建住宅地域。需要者は四街道市内に居住する一次取得者が中心 である。当近隣地域及び周辺地域は市街化調整区域ながら小規模な分譲住宅地域が多く、駅徒歩圏外で生活利便性は劣 るものの新築戸建住宅として購入し易い価格設定のため一定の需要が見られる。取引価格帯としては、土地は１５０㎡ 程度で５００～６００万円程度、新築戸建住宅は１，８００～２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域は戸建住宅用に開発された市街化調整区域内の住宅地域で、建物の用途・規模等につき行政上の制約がある ためアパート建築を想定することは適切ではないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の強い取 引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では規範性の高い比 準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [103.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前年と比べ需要は増加、地価は横ばい乃至は 上昇傾向にあるが、利便性、住環境の劣る地 域は依然下落状況にある。コロナ禍の影響は 見られない。 駅徒歩圏外の小規模分譲住宅地域。利便性は あまり良好ではないが、価格水準が低いため 一定の需要がある。地価は強含みの状況にあ る。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％