鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦安 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３５８２５ -1833	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２２１０３８４２１ -49	浦安市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、南東18m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
c	２２１０３８４２１ -48	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東35m、二方路		準工地区計画等特別用途地区 (60,200)
d	２２１０３８４２１ -47	浦安市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、北西17.4m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
e	２２１０３９４３７ -488	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南13m道路、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,946	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	216,738	100 [ 113.2]	191,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 168,965	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	176,419	100 [ 100.0]	176,419		176,000
c	(　 ) 135,000	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,103	100 [ 85.0]	174,239		174,000
d	(　 ) 226,337	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	240,840	100 [ 100.0]	240,840		241,000
e	(　 ) 63,373	100 [ 100.0]	[ 123.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	86,743	100 [ 87.2]	99,476		99,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

浦安 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,940,068	6,053,097	28,886,971	11,500,800	17,386,171	（　0.9752） 16,954,994	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	368,586,826 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	1,612.35	Ｓ3	1,808.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,707 ㎡	43.0 m x 63.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸し（併設事務所を含む。）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	1,612.35	100.0	1,612.35	1,676	2,702,299	5.0	13,511,495
							1.0	2,702,299
2～ 3	事務所	98.15	100.0	98.15	1,900	186,485	5.0	932,425
							1.0	186,485
～

～

～

計		1,808.65	100.0	1,808.65		3,075,269		15,376,345
								3,075,269

⑨年額支払賃料	3,075,269 円　×　12ヶ月　＝　 36,903,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,808.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,903,228 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,062,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,840,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,376,345 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,075,269 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 958,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,940,068 円　　　　（　 12,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３５７６５　　　　-4082	1,875 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３５３３１　　　　-3601	2,132 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [128.4]	100 [105.0]	1,757
c	２２１０３８４２１　　　　-3021	1,747 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,747

浦安 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,107,097 円	36,903,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,450,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,344,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,053,097 円　（　　　　　　 2,236 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 103,000 円／㎡　×　 1,808.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 60 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,500,800 円（　　　　　 4,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,940,068 円
②総費用	6,053,097 円
③純収益　①－②	28,886,971 円
④建物等に帰属する純収益	11,500,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,386,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,954,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,586,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浦安 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦安 9-2

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　大木　孝仁

TEL.

鑑定評価額

495,000,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番｢鉄鋼通り２－３－１１｣				②地積　(㎡)	2,707 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等特別用途地区
	1:1.5	倉庫Ｓ1	鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ流通業務地域	北西18m市道	水道、下水	舞浜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 270 ｍ、南 300 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 2,707 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

舞浜駅東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

鉄鋼関係の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京湾岸部の工業地域。需要者の中心は製造業者等である。都心部への接近性に優れ高速道路等の幹線道
路とのアクセスも良好であることから人気が高く需要は安定的である。取引される規模や価格帯にばらつきがあるが、
土地は２，７００㎡程度で５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引時点が新しく臨海部の工業地域に存する規範性の高い取引事例を中心に試算された実証的な価格である
。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、倉庫は個別性が強い
ため賃料水準の把握等に困難性が伴った。自用目的の取引が主な地域であることも考慮し、市場の実態を反映する比準
価格を採用し収益価格は参考に留めて、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の感染リスク回避
等により電子商取引市場が拡大し大規模物流
施設の需要が増大した。

鉄鋼関係の流通業務施設等が建ち並ぶ臨海部
の工業地域で都心部に近いことから輸送コス
ト等の面で優れ需要は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦安 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３８４２１ -48	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東35m、二方路		準工地区計画等特別用途地区 (60,200)
b	２２１０３８４２１ -49	浦安市		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、南東18m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
c	２２１０３５８２５ -1833	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２１０３５３３１ -1264	船橋市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,000	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,103	100 [ 85.0]	174,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 168,965	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	176,419	100 [ 100.0]	176,419		176,000
c	(　 ) 211,946	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	216,738	100 [ 113.2]	191,465		191,000
d	(　 ) 166,140	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,102	100 [ 100.7]	176,864		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

浦安 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,728,185	5,971,683	28,756,502	11,261,200	17,495,302	（　0.9752） 17,061,419	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	370,900,413 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	1,612.35	Ｓ3	1,808.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,707 ㎡	43.0 m x 63.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫・事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	1,612.35	100.0	1,612.35	1,690	2,724,872	5.0	13,624,360
							1.0	2,724,872
2～ 3	事務所	98.15	100.0	98.15	1,690	165,874	5.0	829,370
							1.0	165,874
～

～

～

計		1,808.65	100.0	1,808.65		3,056,620		15,283,100
								3,056,620

⑨年額支払賃料	3,056,620 円　×　12ヶ月　＝　 36,679,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,808.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,679,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,044,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,635,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,283,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,056,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 952,993 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,728,185 円　　　　（　 12,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３８６３３　　　　-3116	2,118 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,745 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３８６３３　　　　-3105	1,815 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦安 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	752,000 円	188,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,100,383 円	36,679,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,427,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,316,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,971,683 円　（　　　　　　 2,206 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 101,000 円／㎡　×　 1,808.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 60 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,261,200 円（　　　　　 4,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,728,185 円
②総費用	5,971,683 円
③純収益　①－②	28,756,502 円
④建物等に帰属する純収益	11,261,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,495,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,061,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,900,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）