鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦安 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３６８５２ -850	浦安市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、西5.6m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２２１０３９４３７ -411	浦安市		更地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２１０３９４３７ -421	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種駐車場整備地区 (60,200)
d	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	２２１０３９０１５ -1137	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,262	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	363,794	100 [ 52.7]	690,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	690,000
b	(　 ) 532,809	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	543,465	100 [ 81.5]	666,828		667,000
c	(　 ) 491,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	491,013	100 [ 75.0]	654,684		655,000
d	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 128.7]	703,930		704,000
e	(　 ) 635,232	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,314	100 [ 87.5]	731,787		732,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.6	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

浦安 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,385,998	5,507,888	24,878,110	19,565,000	5,313,110	（　0.9546） 5,071,895	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	115,270,341 円　　　　（　 579,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.55	ＲＣ11	955.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	199 ㎡	11.9 m x 16.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆは店舗・事務所フロア貸し、３Ｆ～１１Ｆは１ＬＤＫ共同住宅１８戸

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.85	53.5	33.61	4,900	164,689	10.0	1,646,890
							1.0	164,689
2～ 2	店舗	91.40	97.4	89.06	4,165	370,935	6.0	2,225,610
							1.0	370,935
3～11	住宅	89.03	82.3	73.23	3,283	240,414	2.0	480,828
							0.0	0
～

～

計		955.52	81.8	781.74		2,699,350		8,199,952
								535,624

⑨年額支払賃料	2,699,350 円　×　12ヶ月　＝　 32,392,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,392,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,728,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,143,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,199,952 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 535,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 166,997 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,385,998 円　　　　（　 152,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３６４６８　　　　-3375	4,333 ( 4,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	4,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,063 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３６４６８　　　　-3376	5,058 ( 4,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,267
c	２２１０３９４３７　　　　-3250	5,058 ( 4,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,321

浦安 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,204,000 円	301,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,314,888 円	32,872,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,107,000 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,507,888 円　（　　　　　　 27,678 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 955.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,565,000 円（　　　　　 98,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,385,998 円
②総費用	5,507,888 円
③純収益　①－②	24,878,110 円
④建物等に帰属する純収益	19,565,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,313,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,071,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,270,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 579,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浦安 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦安 5-4

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　加納　成俊

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

645,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦安市当代島１丁目５０９番４｢当代島１－３－２９｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ5F1B	中層の店舗ビルが多い県道沿いの商業地域	南東18m県道	水道、ガス、下水	浦安 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.9 ｍ、奥行　約　　 16.8 ｍ、規模　　 199 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

浦安駅北方

160m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特
に認められず、当分の間は概ね現状の利用状態が続くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 683,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 548,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は浦安市及び周辺市の各駅勢圏の商業地域である。千葉県内及び都内に拠点を置く企業及び投資家の
他富裕層等が主な需要者である。商業地の土地価格はバラツキがあり、歩行者の交通量、店舗の連たん性、土地の規模
や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため、中心となる価格帯の把握は困難である。投資
物件の需要は高い。商業地の地価は、上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求めら
れた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価
格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格を重視し収益
価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦安 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 870,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[131.2]

[100.0]
100

644,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況が徐々に緩和されつつあるものの、引
き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

最寄り駅に近い商業地域で、地域要因に特段
の変動はない。需要は堅調で、地価は上昇基
調で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦安 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３９４３７ -411	浦安市		更地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２１０３６８５２ -845	浦安市		貸家建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２２１０３９４３７ -421	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種駐車場整備地区 (60,200)
d	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 532,809	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	543,465	100 [ 78.8]	689,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	690,000
b	(　 ) 515,956	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	610,892	100 [ 90.9]	672,048		672,000
c	(　 ) 491,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	491,013	100 [ 74.1]	662,636		663,000
d	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 127.5]	710,555		711,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 683,000 円／㎡]

浦安 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,091,154	5,495,757	24,595,397	19,565,000	5,030,397	（　0.9546） 4,802,017	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	109,136,750 円　　　　（　 548,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.55	ＲＣ11	955.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	199 ㎡	11.9 m x 16.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆ店舗事務所、３Ｆ～１１Ｆ共同住宅（１ＬＤＫタイプ１８戸）を想定。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	62.85	53.5	33.61	4,850	163,009	10.0	1,630,090
							1.0	163,009
2～ 2	店舗事務所	91.40	97.4	89.06	4,074	362,830	6.0	2,176,980
							1.0	362,830
3～ 4	居宅	89.03	82.3	73.23	3,201	234,409	1.0	234,409
							0.0	0
5～ 7	居宅	89.03	82.3	73.23	3,250	237,998	1.0	237,998
							0.0	0
8～11	居宅	89.03	82.3	73.23	3,298	241,513	1.0	241,513
							0.0	0

計		955.52	81.8	781.74		2,674,703		5,955,934
								525,839

⑨年額支払賃料	2,674,703 円　×　12ヶ月　＝　 32,096,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,096,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,703,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,872,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,955,934 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,839 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 163,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,091,154 円　　　　（　 151,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３９４３７　　　　-3250	5,058 ( 4,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,012 円/㎡　月額支払賃料（　 4,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３９０３９　　　　-3456	3,382 ( 3,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	4,336
c	２２１０３９４３７　　　　-3251	4,810 ( 4,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,063

浦安 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,204,000 円	301,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,303,057 円	32,576,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,107,000 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,495,757 円　（　　　　　　 27,617 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 955.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,565,000 円（　　　　　 98,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,091,154 円
②総費用	5,495,757 円
③純収益　①－②	24,595,397 円
④建物等に帰属する純収益	19,565,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,030,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,802,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,136,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548,000 円／㎡）