鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦安 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３９０１５ -1181	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２２１０３８４２１ -75	習志野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	２２１０３１０２６６ -1525	船橋市		建付地	（　）	長方形	北西8.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１０３９４３７ -460	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)
e	２２１０３５３３１ -1267	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、南21m、北5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 916,510	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	949,504	100 [ 88.3]	1,075,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 627,681	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	629,564	100 [ 58.8]	1,070,687		1,070,000
c	(　 ) 989,732	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	996,660	100 [ 90.6]	1,100,066		1,100,000
d	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,281	100 [ 101.3]	1,034,828		1,030,000
e	(　 ) 1,134,913	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,090,365	100 [ 96.6]	1,128,742		1,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

浦安 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,592,479	7,993,639	29,598,840	21,347,600	8,251,240	（　0.9554） 7,883,235	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	183,331,047 円　　　　（　 830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	163.51	ＲＣ6	930.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	221 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～６階のフロア貸しの店舗事務所を想定した。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.87	74.7	100.79	7,105	716,113	8.0	5,728,904
							1.0	716,113
2～ 2	店舗事務所	159.05	83.5	132.84	4,060	539,330	6.0	3,235,980
							1.0	539,330
3～ 6	店舗事務所	159.05	83.5	132.84	3,857	512,364	6.0	3,074,184
							1.0	512,364
～

～

計		930.12	82.2	764.99		3,304,899		21,261,620
								3,304,899

⑨年額支払賃料	3,304,899 円　×　12ヶ月　＝　 39,658,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,658,788 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,291,679 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,367,109 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,261,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 194,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,304,899 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,030,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,592,479 円　　　　（　 170,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３８６３３　　　　-3123	3,025 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,220 円/㎡　月額支払賃料（　 4,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３８６３３　　　　-3110	5,645 ( 5,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [175.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,312
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦安 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,992,000 円	332,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,982,939 円	39,658,788　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,030,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,324,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,993,639 円　（　　　　　　 36,170 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 930.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,347,600 円（　　　　　 96,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,592,479 円
②総費用	7,993,639 円
③純収益　①－②	29,598,840 円
④建物等に帰属する純収益	21,347,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,251,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,883,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,331,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浦安 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦安 5-1

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　小畑　昌也

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦安市北栄１丁目６４１番３｢北栄１－１６－１７｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗、診療所兼事務所ＲＣ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	浦安駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

浦安駅南方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、当地域の特性に特段の変化はなく、概ね現状を維持
するものと思料する。今後の地価水準は、強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 915,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浦安市、市川市、船橋市内の駅前商業地域及びそれに準ずる地域。需要者の中心は、全国規模の大手法人
や地元企業のほか、投資家等複合的。飲食店舗、金融機関等の集積する繁華性の高い地域であり、商業地エリアの範囲
が狭く稀少性は高い。新型コロナによる一時的な収益力の低下もあったが、長期保有目的の需要は根強く、需給は回復
傾向。商業地の取引自体が少なく、規模や立地等によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は東西線浦安駅前の商業地域である。比準価格は同一需給圏内の浦安市、市川市内に存する類似性の高い商業
地の取引事例より求められたもので、実証的であり信頼性は高い。一方、収益価格は最有効使用の賃貸用建物を想定し
て求めたもので理論的であり、収益性に着目する市場参加者の需要動向を反映し説得力もある。本件においては、比準
価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦安 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 870,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 81.8]

[100.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利等を背景とする投資需要から、市内
の商業地市場は堅調に推移していたが、新型
コロナの影響により地価動向は鈍化している
。

中層店舗ビルが集積する浦安市内の中心的商
業地域で、総額的にも底堅い需要が認められ
ることから、地価は小幅上昇に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦安 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３６８５２ -833	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		近商 (71,255)
b	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０３９４３７ -493	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西23.8m県道、北東23m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１０３６４６８ -765	船橋市		建付地	（　）	台形	東（駅前広場）市道、南12m、角地		商業特定街区駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 702,475	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,285	100 [ 61.6]	1,144,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 85.9]	1,054,666		1,050,000
c	(　 ) 2,040,824	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 138.0]	1,529,139	100 [ 141.1]	1,083,727		1,080,000
d	(　 ) 1,663,239	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 83.0]	100 [ 99.0]	2,082,844	100 [ 190.7]	1,092,210		1,090,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +38.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

浦安 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,494,495	8,041,242	30,453,253	21,347,600	9,105,653	（　0.9554） 8,699,541	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	202,314,907 円　　　　（　 915,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	163.51	ＲＣ6	930.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	221 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２～６階は店舗事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.87	74.7	100.79	7,046	710,166	8.0	5,681,328
							1.0	710,166
2～ 6	店舗事務所	159.05	83.5	132.84	4,026	534,814	6.0	3,208,884
							1.0	534,814
～

～

～

計		930.12	82.2	764.99		3,384,236		21,725,748
								3,384,236

⑨年額支払賃料	3,384,236 円　×　12ヶ月　＝　 40,610,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,610,832 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,370,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,240,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,725,748 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,384,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,055,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,494,495 円　　　　（　 174,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３６８５２　　　　-3414	3,126 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.9]	100 [100.0]	4,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,160 円/㎡　月額支払賃料（　 4,026 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３６８５２　　　　-3415	4,448 ( 4,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [160.0]	100 [ 94.0]	100 [ 70.4]	100 [100.0]	4,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦安 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,992,000 円	332,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,030,542 円	40,610,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,030,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,324,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,041,242 円　（　　　　　　 36,386 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 930.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,347,600 円（　　　　　 96,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,494,495 円
②総費用	8,041,242 円
③純収益　①－②	30,453,253 円
④建物等に帰属する純収益	21,347,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,105,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,699,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,314,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915,000 円／㎡）