別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 浦安 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -16 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.

鑑定評価額 61,600,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市舞浜３丁目９番１８９ ｢舞浜３－２７－９｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 舞浜 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 舞浜駅東方 780m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線舞浜駅～新浦安駅を最寄駅とする区画整然とした住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリー マン世帯の２次取得者を始め、医者、経営者等の高額所得者等が中心である。住環境が良好で、最寄駅からも徒歩圏で あることから、需要は安定している。市場での中心となる価格帯は、土地については約１７０㎡で６，１００万円程度 、新築戸建で７，０００万～８，０００万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は大規模造成された住宅団地であり、公法上の規制から賃貸建物の建築が困難であるため、収 益還元法は適用しなかった。比準価格は、対象標準地の周辺の住環境が類似する事例を採用し求めており、規範性が高 い。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、周辺の標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    345,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　浦安（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    355,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る厳しい状況が徐々に緩和されつつあるが、 持ち直しに弱さが見られる。住宅建設は持ち 直しつつある。 区画整然とした大規模住宅団地であり、住環 境が良好である。需要は安定しており、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％ +1.4 ％