別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦安 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市高洲３丁目２８番１２４ ｢高洲３－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 街路が整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　   8.8 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　６ｍ市道 交通 施設 新浦安駅南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地で新たな地域要因の変化は認められず、現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から徒歩圏外で はあるが、利便性の高い駅を最寄りとしており、地価は底堅く横ばいで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内の住宅地域である。需要者は、浦安市内居住の地元居住者及び都内の企業に勤める一次取得者が 想定される。区画が整然として居住環境が整っており、都心への通勤利便性が高いため、市内全体として需要は根強い が、徒歩圏外であるため比較的需要は弱い地域である。市場での中心となる価格帯は、１００㎡～１３０㎡程度で総額 ２０～２５百万円程度である。新築戸建住宅は総額３５～４５百万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を比準して求めており、市場性を反映した説得力の高い試算価 格を求めることができた。当該地域は埋め立て地で、大規模造成された戸建住宅地域であり、共同住宅として利用して いることは稀であるため、収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [150.1] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 最寄駅から徒歩圏外の埋立造成された住宅地 域であり、格別な地域要因の変動はない。駅 徒歩圏内と比較した地価の割安感から、価格 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.8 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％