別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦安 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.

鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市美浜４丁目１６番２７５ ｢美浜４－１９－１３｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。地価はやや強含みで推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線「新浦安」駅勢圏に所在する住宅地域。需要者は都心及び隣接市域に通勤する世帯で浦安市内 居住者が多く、又高額所得者が多いのも特徴である。市場での取引の中心は土地が１７０㎡程度で５０百万円台、需給 はタイトで地価は上昇傾向で推移している。新規の建売分譲の供給は少なく、周辺エリアでの新築戸建住宅は総額６０ 百万円～８０百万円程度の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地域に存し、当該地域では快適性を重視した自用目的での取引が主となっている。大規模造成さ れた住宅団地で、共同住宅として利用されていないことから、収益還元法は非適用とした。実際の信頼性のある取引事 例から求められた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留 意し、取引の市場を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [110.6] [104.0] 100 325,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    315,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ持ち直しの動きが見られ る。需給はタイトで旧市街地及び埋立地の住 宅地の地価は上昇している。 都心へのアクセスの良さと、整然とした街並 みで人気の高い地域で、住宅需要の増加を受 けて、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％