別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦安 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　神作　芳宏   TEL.

鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市海楽１丁目１９番１６ ｢海楽１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 新浦安駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ京葉線新浦安駅からやや離れるが、湾岸道路の上を通過する専用道路があり交通利便性は良く生活利便施設 も近接する。空き地に戸建住宅が建てられ需給も逼迫している。地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び市川市内の東京メトロ東西線・ＪＲ京葉線沿線の住宅地域である。区画整然とし新旧の戸建住 宅が混在する。需要者は都心・市内の勤労者・事業者で市内・隣接市在住の一次取得者層が大半を占める。都内からの 転入者も散見される。都心への通勤通学が便利で環境が良好である為、需要は高く供給が限定的である為地価は上昇傾 向である。土地は１８０㎡前後で５３００万円台、戸建住宅は土地を細分化し５０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近 隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は、現実には存するものの、採算 に見合う収益価格を求める事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との 均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [121.6] [101.0] 100 287,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより一部の地域では取引を控え る状況もみられたが、大方は影響なく取引が 行われ、価格上昇の地域もみられた。 浦安市内の京葉線沿線の住宅地域は利便性、 居住の快適性を反映して、需要が増大し、地 価は上昇を持続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％