別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦安 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -10 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.

鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市今川１丁目１６番４２ ｢今川１－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パートが建ち並ぶ住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.3 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 震災の復旧は進んでおり、戸建住宅を中心とした住宅地として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、浦安市内の湾岸近くの住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区 部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが多く見られる。近年、小 規模の戸建分譲住宅も見られるようになっている。需要の中心としては、５０坪程度の土地で４５００万円、新築住宅 で７１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、公法上の規制が厳しいので、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難 であることから収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した周辺地区の事例を採 用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や代 表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [129.0] [102.0] 100 274,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    259,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行は一旦収まっているが予断 はできない。低金利と貨幣供給の増加から不 動産需要は、高まっている。人口推移は微増 傾向である。 駅距離の比較的近い地域にあり、新型コロナ の影響があるものの、個人の住宅需要や建売 業者の需要が強く、地価は上昇傾向を示して いる。 価格形成要因に影響する個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％