別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦安 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　敦子   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市堀江１丁目１５２７番２ ｢堀江１－１４－２１｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ3 小規模な一般住宅が 多い混在住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 浦安 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 浦安駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。新型コロナの新たな変異株に より世界的な感染の収束が未だ見えておらず、今後の地価動向については不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び隣接市の東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線沿線の住宅地域である。需要者の中心は浦安市及び隣 接市や都区部の居住者及び地縁者による一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、最寄 り駅から距離があるものの、都心への接近性が良好なため需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は土地は７０ ㎡で２，０００万円前後、新築戸建住宅は４，５００～６，０００万円の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外にある戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、その地域的特性や画地条件等から判 断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。また、土地取引は居住の快適性等の住環 境を重視した自己使用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによ って求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    350,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [130.2] [101.0] 100 272,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の緊急事態宣言解 除で景気は改善傾向だが、新型コロナの変異 株や原材料価格の上昇等により先行きは不透 明である。 最寄り駅から徒歩圏外の成熟した戸建住宅地 域であり、特に大きな地域要因の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％