別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市下飯野字内小平田１０１３番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 2:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東3.6m市道、南西側道 水道 青堀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 青堀駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するも のと思料する。地価動向は、狭小な道路で街区も雑然としているため、若干の下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -0.8 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富津市、君津市及び木更津市において、ＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる 需要者は３０～４０代前後の一次取得者で、地元居住者が中心であり、富津市外からの転入は少ない。君津市や木更津 市の住宅地と競合し需要が流出するとともに、狭小な道路に面し住環境がやや劣るため需給はやや弱含みである。需要 の中心価格帯は、土地が３５０㎡程度で５１０万円前後、新築戸建住宅で２，３００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的 で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅 等の敷地としての取引は僅少であり、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した 。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [120.4] [101.2] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が比較的良い青堀駅周辺の地価は横ば いだが、その他の地域は下落傾向で推移して いる。新型コロナの影響からは復調しつつあ る。 旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段 の変動は認められない。狭小な道路で街区も 雑然とし住環境がやや劣るため地価は若干の 下落基調にある。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％