別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 君津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 9-2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市坂田字吉ケ作１番７外 ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 工場 中規模工場、倉庫が 建ち並ぶ県道沿いの 工業地域 南東11m県道 水道 君津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 君津駅北方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が立地する県道沿いの工業地域で、特段の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は横ばいで 推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及び周辺市を含む湾岸エリアと内陸部の広範囲な工業地域である。需要者は製造業や流通業等の中 小企業で、物流施設用地を中心に堅調な需要があり、地価は横ばいで推移している。今後は新型コロナ禍による企業の 収益減が設備投資への影響も懸念されるが、現時点では不透明である。取引価格は個別的な事情や敷地規模等の条件に よりまちまちであるが、中心となる価格帯は２万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は工場や倉庫が建ち並ぶ幹線道路沿いに位置しており、比準価格の査定に当たっては、工業地の事例が少ないこ とから広域的に代替性が認められる事例を採用した。その中でも地域特性が似ている取引事例を重視しており、信頼性 は高い。収益還元法は賃貸事例が得られず適正な賃料水準が見出せないため適用は断念した。したがって、市場性を反 映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資の動きに特段の要因変化は見 られないが、周辺市を含む工業地の需要につ いては、物流施設用地を中心に堅調に推移し ている。 中小工場や物流倉庫が立地しており、特段の 変動要因はない。取引は少なく、地価はほぼ 横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％