別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 君津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 9-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市人見字高山１０２０番３ ②地積 　(㎡) 1,095   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 鉄鋼関連の工場、倉 庫等が混在する工業 地域 北9m市道 水道 青堀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 青堀駅北東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄鋼関連の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動はなく今後とも同程度の利用状況が維持される と思料する。製造業等の需要は弱含みであるが供給は限定的であり、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市、富津市、木更津市のほか房総半島東京湾岸の工業地帯全域であり、需要者の中心は工場や流通事 業者等である。製造業の景況感は強くないが、好調な物流業と需要が競合することもあり、極端に供給が限定される希 少性も相まって需給は均衡している。取引は単発的で、規模も様々であることから取引の中心的価格を把握することは 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の工場等が多い地域で賃貸の事例は見出せず、賃貸市場は成立していないため、収益還元法の適用は割愛した。比 準価格は富津市の類似地域まで範囲を広げて４事例を採用した。各補修正も適正に行われており、規範性を保ち得たと 思料する。従って市場の需給動向の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進んでいるが、アクアラ イン効果もあり、中心市街地の需要は根強い 。 鉄鋼関連の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域であ り、地域要因の変動はない。供給は限定的で あり、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％