別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 君津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -15 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市中野５丁目１４番１６ ｢中野５－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅の混在する住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していく ものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね君津市、富津市及び木更津市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する１次取得 者が大半であり圏外からの需要者は少ない。供給が旺盛な木更津市内の住宅地域に需要が流出しつつある一方、市内に おいては供給が少ないことから常に供給過少の状態にある。土地は２１０㎡程度で１，１００～１，３００万円前後が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は最寄君津駅から徒歩圏にある住宅地域であり、市場では自己使用目的での取引が中心となり、居住の快適性、 利便性等が重視される。対象標準地に投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難であるため、収益還元 法の適用は断念した。従って本件では、地価実勢を反映した比準価格を採用し、周辺の地価動向も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　君津 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口が減少傾向にあり、コロナ禍の 影響もあるが市域中心部では慢性的に過少供 給の状態にある。 駅接近性に優れる住環境の良好な住宅地域で あることから、地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +2.0 ％