別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 君津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -12 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市下湯江字中谷方１２５２番２外 ②地積 　(㎡) 984   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.5m市道 水道 君津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 君津駅南方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家住宅を中心とする地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料する 。地価動向についても、公法上の規制等により宅地開発は困難であり、概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、君津市及び隣接市内の市街化調整区域等における在来の住宅地域と判定した。主たる需要者は同一需給 圏内に地縁・血縁を有する地元居住者等であり、同一需給圏外からの転入は少ない。旧来からの農家住宅が多く、取引 件数も少ないうえ、市街化調整区域に係る公法上の規制等により宅地開発は困難であり、土地需要は弱い。取引に際し ては個別性が強く、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅主体の地域は取引が乏しいため、都市計画区域外の取引事例も含め広域的に検討したが、 本件比準価格は、要因比較等も適切になされ、実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、 自用の住宅用地の取引が中心で、公法上の規制からも賃貸を想定した共同住宅等は想定し難く、収益還元法の適用は断 念した。従って、本件では、比準価格を採用し、周辺の地価動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続くものの君津駅周辺の宅地供給 が限定的であり、宅地需要は郊外へと波及し ている。新型コロナの影響から復調傾向にあ るがやや鈍い。 既存の農家住宅が主体の地域であり、地域要 因に特段の大きな変動は認めらない。公法規 制等により取引は少なく、地価は概ね横ばい と推察される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％